我们的首尔特派记者深入探究了三家在韩国首都（及其他地区）押注单身人士住房的主要房地产开发商。
当我于2016年开始全职在韩国生活时，在一次工作场合中，有人问我对单人家户的看法。在韩国，单身家庭户数持续增加，原因包括结婚率下降、房价上涨和租房押金诈骗，加之经济上更独立的一代人出现，以及年轻一代对更舒适生活条件的需求。所以，在这次会议中，我被问到："1인 가구 현상에 대해 어떻게 생각하세요？（您如何看待单身家庭这一社会现象？）"。现在，我必须承认当时我并不确切知道"1인가구（单人家户）"的准确含义——因为韩语单词"가구"也有"家具"的意思。在我这个无知的外国人脑海中，我以为同事在问我关于一次性家具，像宜家那种。
我分享这个尴尬的趣事，是为了澄清我并非建筑评论家，然而，观察几家专门为单身家庭生活创造空间的房地产开发商，揭示了一个有趣的设计故事。这些开发商所回应的社会经济背景，讲述了一种不同类型的"士绅化"，我认为这迎合了那些渴望家庭独立但又不得不应对太多不可控因素的居民们的代际需求。这一困境在全球许多其他都市千禧一代中也普遍存在，但像Episode、Local Stitch和Mangrove这类公司提出的居住解决方案，是独具品牌特色的空间。每家公司都以一种既理想主义又务实的方式与消费者或居民相遇。
"这些开发商所回应的社会经济背景，讲述了一种不同类型的'士绅化'。"
詹姆斯·蔡
在韩国租赁市场中，有一个独特的制度称为"전세"（传贳）。其机制与按月支付租金和基础押金不同，租户需向房东支付一大笔钱以获得一份为期两年的租约。房东将此押金存入高利息的第三方托管账户，并在租约期满时将其归还给租户。这一制度不仅适用于单间公寓，甚至也适用于更大的家庭型住宅，甚至一些独栋住宅和公寓。对许多韩国中产阶级而言，传贳制度是迈向财务独立的垫脚石，类似于房贷在美国的象征意义。
多年来，随着房地产价格上涨，专门利用传贳制度进行房地产诈骗的案件有所增加。这促使更多小型单身住宅的房东转而选择更方便的月付租金方式。同样众所周知的是，过去20年首尔的都市房地产价格飞涨。这使得许多韩国年轻人，尽管事业成功、经济独立，却无法企及房产。尽管经济状况如此变化，越来越多的人渴望拥有自己的空间，尤其是在首尔密集的城市景观中。这一代年轻人寻求的是诸如工作与生活平衡、缩短通勤时间、方便获取文化设施等。我从年轻朋友那里经常听到的说法类似于："如果我永远买不起房产，那为什么不花钱住在一个更优质的地方呢？"
"（这些房产项目）开辟出回应独立性、灵活性和社群需求的品牌与空间设计愿景。"
詹姆斯·蔡
历史上，单身家庭租户所能选择的空间类型非常有限。主要有三种常见形式：面积通常在19.8至33平方米的单间公寓；稍大一些、位于3-4层楼建筑中的1室或2室公寓或"别墅"；以及"办公住宿两用楼"（Officetel），通常是高层建筑中的混合用途物业，有时兼作工作空间，租户常与小企业主为邻。这些都是很小的空间，除了个人空间外几乎没有其他额外设施。其面积限制也阻碍了与室友合租，而这在韩国并非常见的社会实践（尽管随着租金上涨，这种文化开始有所转变）。对于更年轻、更具上升潜力的租户一代来说，这些有限的选择并不吸引人。
注意到人们对都市独立生活日益增长的需求，几家开发商开始创建针对单身家庭生活、设施丰富的物业。但他们的策略与旧金山或纽约等其他全球城市更奢华的高档公寓开发项目截然不同。像Local Stitch、Episode和Mangrove这样的项目，各自开辟出回应独立性、灵活性和社群需求的品牌与空间设计愿景。
Episode于2018年首次开设其第一个地点T'able时，是以一种"测试版"风格推出的。这个由SK D&D发起的项目，是一次探索其座右铭"더 나은 주거（更好的居住空间）"的实验，通过为单身生活提供设施，如共享休息室、酒店式礼宾服务和社区活动。从这次早期推出开始，Episode已在首尔各地开设了八个物业，甚至扩张到了龙山和新村等区域。Episode的运营融合了房地产开发、社会趋势预测和以服务为导向的住宿模式。在本文研究的三家开发商中，Episode的运营方式最注重深度洞察，业务运营也更"公司化"。
在一次采访中，Episode谨慎地描述了这种方法："我们不是研究附近类似的产品，而是进行客户研究和目标分析研讨会，并观察使用现有Episode物业的顾客行为。然后，基于这些数据，我们找到与业务方向一致的概念并规划空间。" 该公司基于用户体验的设计也揭示了其对新选址的精明规划，并自豪地宣传最近开业的龙山241号地点，该地点靠近梨泰院和汉南洞社区。它还领先潮流，在首尔被称为"首尔布鲁克林"的城东区圣水洞开设了其最早的地点之一，该区域拥有许多曾容纳品牌快闪店和新Gentle Monster总部的仓库建筑。
Episode对市场研究、房地产洞察和以服务为导向的设计的细致考量，得到了其运营部门中一个独特部分——D&D Property Solutions的支持。这家子公司不仅管理物业，还提供丰富的数据，为租户的更新、维护请求和新功能开发提供信息。公司告诉我："对于每个地点，我们分析居民入住前的期望，这些期望是否通过实际空间和内容得到满足，以及他们最看重哪些体验或认为哪些需要改进。这些见解随后被用于完善我们的服务，提高续约可能性，确保设计、运营和客户体验作为一个紧密集成的系统运作。" 总的来说，我将Episode视为一个企业领跑者，它将大企业的基础设施与精品开发商的手工定制服务融为一体。
在我看来，Local Stitch也是一个领跑者，因为它基于单一前提开辟了自己的利基市场：工作与生活平衡。与声名狼藉的WeWork公司类似，Local Stitch在其品牌特性中融合了共享办公和共享居住的理念。关键词"local（本地）"也传达了在定义房地产品牌时对文化的理解，我认为这在其合井洞社区的地点得到了最佳体现。从某种意义上说，合井洞的Local Stitch地点是一个旗舰物业，表面上看像是一个精心规划的混合用途建筑。其底层和地下室设有餐厅和商店，上层则是开放式办公空间和便利的单人住房。此外，精心规划的还有几处露台空间，可用于举办活动，让居民从密集的城市环境中得到喘息。
Local Stitch如何为这座建筑增添维度和特色，在于其社区的活动策划和品牌策展。它意识到合井洞作为象征创意独立的文化背景——合井洞邻近弘大，历史上一直是独立音乐和夜店生活的中心。尽管这些街区已经历了剧烈的士绅化，但这种创意和夜生活的精神在专门的俱乐部小巷和街头表演区依然存在，地下嘻哈蓬勃发展，艺人们跳着霹雳舞、唱着歌。Local Stitch的地点实际上通过位于一条安静的住宅街，为居民提供了远离社区喧嚣的喘息之所，但也试图在其活动策划中包含这些文化触点，比如举办"Creator Week"节，并经过深思熟虑后在地下室开设了一家大型书店。
然而，居住在Local Stitch的现实也连接到韩国单身家庭生活更阴暗的一面——"고시원"（考试院）。与单间公寓不同，考试院是一种可供劳动者短期居住的临时生活空间。其名称来源与"고시（公务员考试）"有关，最初是为需要独立空间专注学习的学生准备的。近年来，这些出租屋主要面向低收入租户，并且常常与老年人贫困这个韩国社会中另一个常被隐藏的社会问题有关。这些房间的格局被描述为"床尾连着书桌的房间"，睡觉时难以伸展双腿。床上方挂着衣架，阻碍了睡眠时的空气流通。虽然每个地方的内部布局和室内设计略有不同，但大多数都是不舒适的居住场所（这种看法在社会上广泛存在）。摄影师심규동 (Shim Gyu-dong) 在其著作《고시텔 (Gositel)》中记录了这些空间中生活的悲伤、压抑场景。
我为本文采访了前Local Stitch居民、设计师Sang-min Cha，他谈到了居住空间的格局与这些声名狼藉的韩国空间有多么相似。然而，尽管Sang-min的住所空间狭小，他确实发现作为Local Stitch居民的一些实实在在的好处。与该品牌注重文化探索相关，当住在乙支路地点时，Sang-min有幸结识了一位90岁的"相机大师"。由于该地点靠近一个老相机市场而促成的这段关系，使Sang-min对胶片摄影产生了深厚的热情，这滋养了他作为UX和平面设计师的创作直觉。他现在住在阿姆斯特丹，但他确实归功于Local Stitch提供了一个适宜的空间，使他能在临时居住首尔期间，从事他那份基于欧洲的设计工作。这凸显了Local Stitch迎合的另一个关键品牌信息：全球游牧者。远程工作日益普及，在全球社会中塑造了一种新生物，他们赞美旅行和冒险的生活方式，一切只需一台MacBook Pro和强大的WiFi连接。尽管这些流动的"士绅化者"在墨西哥城和巴厘岛等地受到警示，但韩国政府寻求通过从2024年开始提供数字游牧民签证来吸引更多这类"人才"。Local Stitch直接迎合这类工作者，将舒适的工作空间作为其物业的标志。Sang-min的工作室伙伴Nicolai也在合井洞地点长住过一段时间，部分原因也是受到该地点工作环境的吸引。因此，可以总结说，Local Stitch在其运营中秉持两个核心品牌理念：通过共享办公便利实现工作与生活平衡，以及通过本地化文化洞察为租户增值。
另一家开发商Mangrove在首尔、高城和济州市运营着多种物业。该品牌本身在特性和运营上，定位介于Local Stitch和Episode之间。自成立之初，公司就旨在提供的不仅仅是居住空间。在一次电子邮件采访中，公司将其运营理念表述为"硬件遇见软件"的隐喻，并进一步解释道："（Mangrove的）核心价值，除了物理空间本身，还包括在合住公寓中自然产生的、软件般的体验。这成为与其他合住品牌的一个显著区别点。"
过去我曾入住过Mangrove的一个地点，我可以证明该品牌在合住空间与设施完善的住宿之间的独特定位（这次入住是在撰写本文几年前）。我入住的地点靠近东大门市场，因此有大量游客入住该设施。尽管我能看出其设施通过诸如安全的邮件收发室、共享厨房和剧院室的简易退场流程等方式迎合居民，但也有为临时游客准备的特定设施，如SIM卡贩卖机和ATM机。虽然Mangrove似乎并未强调其地点如何很好地服务临时访客，但我在入住期间确实发现公司将这种能力作为明确的价值主张。
公司对长期和短期住宿的理解，很好地体现在其物业运营方法中。如果总结其理念，可以说，该公司对工作与生活平衡的看法更具外国人友好视角。它将济州市和高城的物业视为同时容纳生活方式的两种部分。"即使不过夜，您也可以仅在海景工作空间工作。如果您愿意，可以在这里进行远程工作，然后返回自己的家。" 这是公司为其高城地点设想的可能场景，该地点距离首尔市中心有两个半小时的火车车程。通过这种方式，Mangrove将"工作"与"休闲"和谐地平衡起来，专注于在其物业中居住的体验。
在这三家公司中，我发现Mangrove也对当今韩国年轻房地产客户面临的困境有着最具同理心的理解。在我们的采访中，团队分享了一位居民的经历给他们带来的惊讶："一位从地方独自搬到首尔的Z世代顾客分享说，'我以为来到首尔后会孤独一人，但在Mangrove生活，我创建了自己的聚会，与他人分享我最喜欢的爱好，度过了有意义的时光。'" 这样的反馈可能促使公司采纳了在其物业中培养"生活"和"成长"的理念。然而，它并非天真地忽视合住对许多韩国年轻人带来的挑战。"韩国许多年轻人直到20岁后才开始获得独立，这个时期是他们探索成人身份的关键阶段。" 因此，与其他公司类似，Mangrove通过物业经理提供稳定的中介服务，这些经理就像是服务人员，不仅维护场地，还促进居民和访客之间的社区建设和相互理解。这也是我入住Mangrove物业时发现的另一个独特方面。员工以混合模式工作，感觉像酒店礼宾一样熟悉，但如果我是居民，我可以将他们视为值得信赖的朋友。我认为这些文化洞察正是Mangrove脱颖而出的原因。公司以本地化的洞察来应对全球化的情境。
Episode、Local Stitch和Mangrove都代表了房地产开发商以设计为主导的方式满足社会需求的创新途径。尽管有过于乐观之嫌，但这些公司规划的社区感觉比其他城市开发项目更加平易近人。然而，事实是，这些公司并未为年轻一代提供更可持续的房地产选择。这就是我发现房地产作为服务与社会结构之间存在裂痕的地方。在品牌和商业的范围内，这三家公司是成功的，并且可以说正在超越传统界限，提供优质的生活体验。然而，它们并未真正帮助解决房地产成本问题，也没有创建能够带来更稳定居住权的住房基础设施。因此，为了以更具批判性的口吻结束本文，我希望看到房地产开发商能否真正承担起我认为他们对居民负有的责任：以一种公平和可持续的、而不仅仅是利润驱动的服务方式，提供人类的基本需求——住所。
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